Os estudos de mercado automatizados permitem-lhe ter uma rápida visão do mercado e da avaliação de um imóvel. Mas como interpretar?

Neste artigo vamos explicar-lhe como tirar o máximo proveito destes relatórios.

O relatório começa por mostrar qual o valor mínimo e o valor máximo para este imóvel, sendo este um intervalo dinâmico. Isto significa que em zonas com grande oferta de imóveis similares, teremos mais confiança no valor do imóvel simulado e, dessa forma, o intervalo de valores será menor. Para zonas com menos imóveis comparáveis o intervalo de valores irá aumentar, garantindo melhores estimativas. O valor estimado corresponde ao valor médio do intervalo. Estes valores são obtidos com base no método comparativo e calculados pelo nosso algoritmo, o Alfredo.

Mas o que representam estes valores?

Figura 2 - Valores estimados e ferramentas de partilha e exportação

O valor de valor mínimo representa o valor a que o imóvel deve ser colocado no mercado se pretendermos fazer uma venda em poucos dias.

É um valor ligeiramente a baixo do que geralmente se pratica no mercado, e que garante que o valor do imóvel é atractivo face aos imóveis concorrentes.

Por sua vez, o valor máximo representa o valor de listagem recomendado para um imóvel que possa estar mais tempo no mercado até que seja vendido.

Por baixo de cada uma destas estimativas pode ver-se qual o valor por m2 que foi considerado em cada um dos casos.

Detalhes do imóvel simulado

Nesta secção fazemos um resumo das características do imóvel simulado.

Poderá a qualquer momento ajustar a condição do imóvel ou a classe energética, actualizando de imediato o valor estimado do imóvel.

Figura 3 - Detalhes do imóvel simulado

Análise Estatística de Mercado

Chegamos agora à parte dos gráficos. Nesta secção mostramos alguns gráficos estatísticos do mercado local que permitem justificar ao seu cliente o porquê dos valores estimados. Apenas imóveis anunciados no mercado há menos de 90 dias são considerados nesta análise.

Em primeiro lugar mostramos-lhe um histograma dos valores de anunciados. Cada coluna representa um conjunto de imóveis num dado intervalo de valores. Ao passar o rato por qualquer uma destas colunas saberá qual o intervalo de valores que representa e quantos imóveis foram anunciados recentemente neste intervalo. Quanto maior for a barra maior o número de imóveis listados neste intervalo de valores. No exemplo abaixo vemos que o valor dos imóveis na vizinhança varia entre 340.000€ e 475.000€, sendo que a média de valores é de 405.822€. O imóvel simulado (representado no histograma com o icon de casa), dadas as suas características superiores, apresenta um valor estimado superior ao valor médio da região.

Figura 4 - Histograma de valores anunciados

De seguida, apresentamos um gráfico de dispersão. Este gráfico irá também permitir analisar o posicionamento do imóvel simulado face à concorrência no mercado. Cada ponto no gráfico de dispersão corresponde a um imóvel anunciado no mercado local, tendo em conta o seu valor e área. O icon casa representa o imóvel que simulou.

Mercados mais dinâmicos e com maior liquidez costumam apresentar “pontos” mais juntos e concentrados, ou seja, uma nuvem mais “fechada”. Isto significa que imóveis com aproximadamente a mesma área são listados com aproximadamente o mesmo valor. Isto mostra que os imóveis são listados com maior conhecimento do mercado, e que existe maior concorrência ao imóvel simulado. Num mercado deste tipo é especialmente importante que se coloque o seu imóvel no mercado a um bom valor, caso contrário irá perder para a concorrência.

Figura 5 - Gráfico d dispersão de imóveis


Por oposição, gráficos com nuvens “mais abertas”, com maior dispersão de pontos, indicam um mercado com menor liquidez, ou menos eficiente. Isto porque cada imóvel é listado a um preço que não é necessariamente o melhor para fazer face à concorrência. Isto pode simbolizar um mercado com menor liquidez, em que cada listagem é feita com pouco conhecimento de mercado. Pode também significar que existe uma grande diferença de características entre os imóveis da região, o que se traduz numa grande dispersão de preços por metro quadrado.

Tendência de mercado

Nesta secção mostramos-lhe qual a evolução temporal dos valores médios para a freguesia em análise. Poderá ter uma noção de qual a tendência mais recente no mercado local.

Figura 6 - Evolução de mercado

Pontos de interesse

Não há melhor forma de começar uma conversa com um cliente do que lhe mostrar que conhece bem a zona. Nesta secção mostramos-lhe alguns pontos de interesse nas redondezas.

No exemplo abaixo, pode ver que existe um supermercado a menos de 90m do imóvel, está perto da estação de metro (92m), do cinema (29m). Tudo isto poderá melhorar a qualidade de vida do seu cliente e irá pesar na decisão de compra ou venda.

Figura 7 - Pontos de interesse

Análise de imóveis comparáveis

Na última secção do relatório irá encontrar os imóveis anunciados que consideramos mais semelhantes ao imóvel simulado.

O seu cliente ainda não está convencido? Aqui poderá ter a certeza que fez a melhor pesquisa de mercado e mostrar exemplos de imóveis que estão actualmente no mercado, quais as características e qual o valor anunciado. Poderá também saber há quando tempo se encontram listados.

Não concorda com as nossas sugestões? Poderá sempre remover qualquer um dos imóveis sugeridos, bastando clicar em "remover".

Por último, ao clicar em qualquer um dos comparáveis terá acesso a uma street view mostrando a localização de cada um.

Figura 8 - imóveis compráveis 

Excelente! E agora?

Terminámos a análise do relatório. Agora poderá partilhar directamente com o seu cliente ou imprimir.

Para partilhar basta carregar no botão Partilhar no topo do relatório e enviar o link ao seu cliente. Poderá desactivar a partilha a qualquer momento, bastando para isso selecionar Desactivar Partilha.

Figura 9 - Menu de partilha do relatório 

Ao lado da opção de partilha encontra o botão de Exportar Relatório. Aqui poderá exportar o relatório para pdf e imprimir.

Figura 10 - Exportação de relatório 

Não concorda com os valores apresentados? Ninguém melhor que o consultor para ter a experiência de mercado. Poderá alterar o valor da angariação. clicando em Editar Estado.

Figura 11 - Alterar valor de angariação de imóvel 

A partir do momento em que defina o novo valor, este será o valor apresentado ao seu cliente. Poderá na mesma utilizar as funcionalidades de partilha de link e exportação para pdf.

Este relatório foi desenhado pela experiência dos milhares de consultores que já nos acompanham e continua a ser melhorado para melhor servir os consultores imobiliários portugueses a conduzir estudos de mercado.

Sente falta de alguma informação no relatório? Tem alguma sugestão?

Não hesite em contactar-nos em geral@alfredo.pt .

Boas angariações!